只有把國(guó)資國(guó)企盤活存量放在市場(chǎng)、社會(huì)和所有企業(yè)的大背景、大格局、大平臺(tái)上來謀劃、統(tǒng)籌和實(shí)施，現(xiàn)有的存量才可能會(huì)更好地盤出來、活起來。

來源 | 上海轉(zhuǎn)型發(fā)布

作者 | 夏雨

近年來，國(guó)家高度重視盤活存量工作，尤其是國(guó)資國(guó)企的存量盤活。結(jié)合城市更新戰(zhàn)略，先后下發(fā)了“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見”、“自然資源部、國(guó)務(wù)院國(guó)資委關(guān)于推進(jìn)國(guó)有企業(yè)盤活利用存量土地有關(guān)問題的通知”、“發(fā)改委關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見”、“自然資源部關(guān)于盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，支持農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展和鄉(xiāng)村振興”等一系列文件。

今年以來，本市已召開多次會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要把國(guó)資國(guó)企的存量盤活作為振興經(jīng)濟(jì)的重要抓手，積極推進(jìn)國(guó)資國(guó)企“四個(gè)一批”存量盤活工作，即：“保留一批、減量一批、盤活一批、收儲(chǔ)一批”。應(yīng)該講，做好這項(xiàng)工作，對(duì)優(yōu)化國(guó)資國(guó)企資源配置、提高資源利用效率、進(jìn)一步釋放發(fā)展空間、帶動(dòng)社會(huì)投資以及增強(qiáng)城市發(fā)展后勁都具有十分重要的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實(shí)作用。

怎樣才能將這項(xiàng)量大面廣、涉及方方面面利益、并且非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程真正落實(shí)、落地、產(chǎn)生更大效果？這不僅需要自上而下的強(qiáng)力推動(dòng)、以及各區(qū)和企業(yè)形成合力；更離不開市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用和社會(huì)各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)的參與。只有把國(guó)資國(guó)企盤活存量放在市場(chǎng)、社會(huì)和所有企業(yè)的大背景、大格局、大平臺(tái)上來謀劃、統(tǒng)籌和實(shí)施，現(xiàn)有的存量才可能會(huì)更好地盤出來、活起來。

從這個(gè)意義上講，國(guó)有企業(yè)首先對(duì)盤活存量要增強(qiáng)緊迫感。同時(shí)，與之有關(guān)的部門和單位，對(duì)國(guó)企盤活存量也要有相應(yīng)的市場(chǎng)化理解、歷史性看待、客觀性評(píng)價(jià)和政策性支持。

在此，主要談?wù)剣?guó)有企業(yè)盤活存量為什么要增強(qiáng)緊迫感？

存量資源已形成多元結(jié)構(gòu)的三分天下

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國(guó)資國(guó)企一統(tǒng)天下，所有經(jīng)營(yíng)性土地都由國(guó)家劃撥取得。改革開放后，在吸引外資、發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)過程中，經(jīng)營(yíng)性土地獲得的方式也轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的出讓。因此，從現(xiàn)狀來看，雖然國(guó)資國(guó)企仍然擁有大量的存量資源，包括過去劃撥和之后出讓取得的，但民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)經(jīng)過三十多年的積累，也擁有了數(shù)量龐大的存量資源。而且有意思的是，從盤活存量的順序看，首先是國(guó)有企業(yè)。

二十多年前，國(guó)有企業(yè)改革進(jìn)入最艱難的攻關(guān)階段，職工下崗分流、解決歷史包袱、彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)虧損等，在很大程度上是靠盤活存量來解決的。而那個(gè)時(shí)期，恰好是外資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)高速發(fā)展的階段，還談不上盤活存量。如今，真可謂“三十年河?xùn)|，三十年河西”，國(guó)有企業(yè)經(jīng)過改革調(diào)整轉(zhuǎn)型，絕大部分都已輕裝上陣，經(jīng)營(yíng)也比較正常。相反，近些年來，由于各種原因，倒是相當(dāng)部分的民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)進(jìn)入了調(diào)整轉(zhuǎn)型期，尤其是早期的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，大批外企、民企的土地廠房有待存量盤活。同時(shí)，這些企業(yè)對(duì)存量盤活的主動(dòng)性、迫切性比較強(qiáng)，加上生存壓力、市場(chǎng)意識(shí)、決策機(jī)制等方面的不同，這部分企業(yè)存量盤活的效率也比較高。

換句話說，在存量盤活這盤大棋中，國(guó)有企業(yè)并非獨(dú)我一家，別無它店，而是眾多參與者中的一員，尤其是外企民企正處于轉(zhuǎn)型調(diào)整的活躍期，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性大大增加。況且，也不是所有存量都可以盤活，市場(chǎng)總量也有“天花板”，先盤活先得益，“皇帝女兒不愁嫁”在此似乎越來越行不通了。

與存量資源匹配的內(nèi)容

已成為更緊缺的資源

這里所指的存量，主要是指在國(guó)有企業(yè)手里的大量物理空間資源。這些物理空間存量盤活的標(biāo)志，就是它能夠有新內(nèi)容的導(dǎo)入，而新內(nèi)容又賦予物理空間新功能。現(xiàn)在的問題是，經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展和城市化建設(shè)，物理空間已從緊缺到過剩，如近三十年全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口增加了4倍，而城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長(zhǎng)了8倍；截至去年底，全國(guó)購物中心已達(dá)5839座，總面積超5億平方米，大量開業(yè)率不高、人流不足；一萬多個(gè)開發(fā)區(qū)普遍存在產(chǎn)業(yè)用地低效閑置空置問題。

另一方面，互聯(lián)網(wǎng)科技的快速發(fā)展，尤其是經(jīng)過三年疫情，使在線辦公、在線經(jīng)營(yíng)、在線教育、在家辦公、遠(yuǎn)程辦公等成為常態(tài)，對(duì)物理空間的需求和依賴大為減少。在這種存量增多、需求減少雙重夾擊下，存量物理空間的價(jià)值本身就大打折扣了，而用以盤活存量空間的好項(xiàng)目、好業(yè)態(tài)、好內(nèi)容本來就少，現(xiàn)在更顯得珍貴稀缺。況且，在當(dāng)前招商引資大戰(zhàn)中，越是有市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)容越會(huì)受到各種存量空間所有者的追捧搶奪，坐等上門是等不到好項(xiàng)目的。

因此，從這個(gè)角度看，要盤活存量，首先要在市場(chǎng)上關(guān)注和搶奪能夠讓存量激活的項(xiàng)目引入，而不是花錢把建筑外型或“修舊如舊”或披層“時(shí)尚外衣”就能“盤活”了事的，尤其是好的項(xiàng)目往往“僧多粥少”，需要去主動(dòng)捕捉、爭(zhēng)取來的。如果沒有時(shí)不我待、敢為人先的緊迫感和主動(dòng)性，高水平、高效益、持久性的存量盤活恐怕是不可能的。

市場(chǎng)化專業(yè)化品牌化團(tuán)隊(duì)

成為盤活存量的關(guān)鍵要素

從現(xiàn)實(shí)情況看，凡是存量盤活成功的項(xiàng)目背后，都有一支市場(chǎng)化、專業(yè)化水平高的團(tuán)隊(duì)在支撐。尤其是經(jīng)過近二十年城市更新的實(shí)踐，市場(chǎng)上已逐步形成了一批高水準(zhǔn)的咨詢、設(shè)計(jì)、投資、改造、運(yùn)營(yíng)等專業(yè)公司和機(jī)構(gòu)，包括與之相匹配的各種基金，其中有些還成為上市公司。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)近年來走下坡路的同時(shí)，這批以專業(yè)化為特色，以城市更新為主業(yè)的新型城市空間運(yùn)營(yíng)商正在崛起，并成為存量空間盤活的佼佼者。從現(xiàn)有社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益俱佳的存量盤活項(xiàng)目看，絕大部分都是這些企業(yè)所為。

因此，具有豐富存量盤活經(jīng)驗(yàn)、又有實(shí)力和案例的企業(yè)，已成為各類物業(yè)所有者盤活存量的“香餑餑”和“搶手”的合作伙伴。國(guó)有企業(yè)要有效盤活存量，自然也離不開市場(chǎng)化和專業(yè)化，但盤活存量與以往的增量開發(fā)有很大不同，國(guó)有企業(yè)雖然也一直在盤活存量，但水平參差不齊。同時(shí)，也面臨不少困惑和難題：一是自身專業(yè)化水平還不夠高，在該領(lǐng)域如沒有十年二十年市場(chǎng)摸爬滾打的積累，是難有真正競(jìng)爭(zhēng)力的；二是存量資源數(shù)量太多，光靠自己根本做不過來；三是由于眾所周知的原因，體制內(nèi)盤活存量會(huì)受到諸多掣肘，效率和效益往往不夠理想。諸如此類，使國(guó)有企業(yè)在盤活存量中難以將自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來。

怎么辦呢？開放合作或許是最好的選擇：即與優(yōu)秀的社會(huì)企業(yè)合作，將其市場(chǎng)化、專業(yè)化和機(jī)制活、動(dòng)力足的優(yōu)勢(shì)，與國(guó)資國(guó)企的品牌、資金、資源和規(guī)范優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來，取長(zhǎng)補(bǔ)短、相得益彰。目前，已有不少國(guó)有大集團(tuán)在這方面嘗到了甜頭，如華誼集團(tuán)、東方國(guó)際、久事集團(tuán)等，它們都有成功的案例，并積累了合作共贏的經(jīng)驗(yàn)。不過，優(yōu)質(zhì)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)在巨大的社會(huì)存量資源盤活需求面前，還是顯得少之又少。

因此，在盤活存量中，國(guó)有企業(yè)既要有規(guī)劃，更要有緊迫感；既要培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)，更要積極選擇優(yōu)秀合作伙伴，吸引更多的社會(huì)力量參與存量盤活，并形成互補(bǔ)的合作模式。這樣，盤活存量才會(huì)取得事半功倍的效果。

總而言之，國(guó)有企業(yè)盤活存量怎樣從思路到方案、從規(guī)劃到項(xiàng)目、從項(xiàng)目到效果，它是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程。其中很重要的一點(diǎn)，就是要在認(rèn)識(shí)上提高站位，把握這項(xiàng)工作所面對(duì)的市場(chǎng)條件以及變化趨勢(shì)，并從源頭上確立緊迫感和主動(dòng)性。這樣，存量盤活才能更扎實(shí)地推進(jìn)，并取得實(shí)實(shí)在在的成效。